Os condomínios são formados pela área comum, constituída, de forma geral, pelo solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio, pelo telhado ou terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração, pelas entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condôminos e pelas instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
Presumem-se ainda comuns os pátios e jardins anexos ao edifício, as dependências destinadas ao uso e habitação de funcionários, as garagens e outros locais de estacionamento e, em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condôminos.
São formados também pelas unidades, pertencentes aos proprietários.
Resumindo, para existir um condomínio, um edifício ou conjunto de edifícios tem que estar dividido em partes distintas, sendo as frações autônomas (propriedade de vários indivíduos e as partes comuns (propriedade de todos).
Alguns, como eu, ainda dividem as áreas comuns em áreas comuns propriamente ditas e áreas comuns de uso temporariamente exclusivo, sendo essas últimas definidas como sendo aquelas em que, se um condômino está utilizando, outro não tem como fazê-lo, tais como salão de festas, espaço gourmet, churrasqueiras, etc. No caso das áreas comuns de uso exclusivo, pela restrição ao uso por parte de outros condôminos, costuma-se não permitir sua utilização pelos condôminos que estejam inadimplentes.
Uma questão que sempre gera controvérsias, a utilização exclusiva de área comum por condômino é assunto polêmico, que provoca acalorados debates.
O artigo 1.331 do Código Civil contempla a possibilidade de coexistência de partes que são propriedade de uso exclusivo, não temporário, de cada condômino e partes que são de uso comum dos condôminos em edificações.
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
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O artigo 1.340, também do Código Civil, disciplina a matéria, estabelecendo que “as despesas relativas às partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve”.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
O uso exclusivo das referidas áreas decorre de autorização formal (convenção de condomínio, memorial ou ata de assembleia geral); autorização verbal (desde que sem resistência dos demais condomínios e ocupação sem autorização, por longo tempo, sem prejuízo aos demais condôminos.
O empreendedor, ao conceber a incorporação, geralmente atribui à unidade de cobertura o direito de uso e gozo da laje superior, recebendo em contrapartida valor superior pela comercialização da unidade. O direito de uso e gozo dessa área estará sujeito não só à aprovação da municipalidade como também da execução de cálculo estrutural, que demonstre a ausência de risco do acréscimo para as demais unidades e partes comuns do prédio. Tais condições constam expressamente da certidão de ônus reais da unidade de cobertura.
A ocupação deve ser também analisada a partir do tempo decorrido, sob a perspectiva da boa-fé, explicitada no artigo 422, do Código Civil, e também dos institutos do suppressio e surrectio, ou seja, a supressão de determinadas faculdades jurídicas pelo decurso do tempo e o exercício continuado de uma situação jurídica em contradição ao que foi convencionado ou ao ordenamento jurídico, de modo a implicar nova fonte de direito subjetivo, estabilizando-se para o futuro, respectivamente.
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
É frequente o uso exclusivo da área comum sem edificação, também denominado quintal, pelo proprietário do apartamento térreo, que passa a ter a obrigação dos gastos de sua manutenção. Este é exemplo clássico da incidência do artigo 1.340, do Código Civil brasileiro.
Em razão das novas tecnologias, que diminuíram em muito o custo dos aparelhos de ar condicionado tipo split, muitos prédios abandonaram o uso de ar condicionado central, e, por via de consequência, a área comum destinada à casa de máquinas ficou ociosa. Em muitos prédios ocorre transação entre o condomínio e o morador da cobertura para que o último use exclusivamente essa área vacante, mediante prévia remuneração paga ao condomínio.
Após a realização da assembleia e registro da ata correspondente o condômino que fará uso com exclusividade da área comum poderá executar o projeto de adequação aprovado na reunião condominial, não podendo modificá-lo ou exercer qualquer tipo de ingerência sobre a área, sem aprovação dos condôminos em nova assembleia específica. Lembrando ainda que, como já explicitado, fica o condomínio sujeito a perda, na prática, da área para o condômino, se a posse exclusiva se perpetuar ao longo dos anos. Aliás, na prática é o que ocorre, afinal, a ninguém é exigível investir com a anuência dos demais na construção de uma obra e, depois, ao bel prazer ou de forma injustificada da massa condominial ser compelido a desfazer a obra as próprias expensas, lembrando que o futuro adquirente que vier a comprar o imóvel já o fará nestas condições e características.
O terraço de cobertura pode ser área comum ou privativa de uma unidade autônoma. Caso seja comum, pode ser de uso privativo ou não da unidade do último piso, consoante disposto na instituição do condomínio ou deliberação unânime da assembleia.
A regra, portanto, deve se lida do seguinte modo: a manutenção e a conservação do terraço de cobertura incumbem ao condômino quando integrar a propriedade exclusiva da sua unidade autônoma ou, ainda que de propriedade comum, for de uso exclusivo de um condômino, que dela se serve. Por exclusão, terraços, lajes, e telhados de propriedade e uso comum devem ser mantidos e conservados pelo Condomínio.
Diz a lei que a conservação deve ser feita de modo a não causar dano aos demais condôminos. A responsabilidade, como ocorre no direito de vizinhança, é objetiva e alcança tanto vazamentos como quedas e calhas, reboco e outros objetos. Cabe aos condôminos prejudicados, ou sob risco, tanto ação de dano infecto como indenizatórias, ou de execução de fazer ou não fazer, com tutela específica, além de pedido cominatório.
Vale registrar a existência de áreas comuns, utilizadas por grupos de condôminos, como é a hipótese do bicicletário.
Assim, o uso exclusivo de área comum é exceção, que sempre deverá ser analisada caso a caso e sempre a partir de parâmetros restritivos de interpretação, vez que a regra geral aponta o compartilhamento do uso das áreas comuns por todos.
Vivam a vida, e até a próxima.
