Sempre existe uma certa dúvida com relação à questão quórum condominial.
A legislação do condomínio, hoje está inserta no Código Civil de 2002, que revogou, se não expressamente, mas em grande parte a Lei 4.591/64.
Neste sentido, os artigos que deliberam sobre quórum condominial no Código Civil são os artigos 1.325 e 1.353, estando as demais matérias sujeitas a quórum especial contempladas em vários outros artigos.
Lei 10.406/02, Código Civil
Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.
§ 1º – As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.
§ 2º – Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.
§ 3º – Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.
…………………….
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.
Sempre bom lembrar que todos os condôminos devem obrigatoriamente ser convocados para comparecer a Assembleia Geral Ordinária (AGO) ou a Assembleia Geral Extraordinária (AGE), sob pena de nulidade do ato assemblar (artigo 1.354 do Código Civil). Na hipótese de dificuldades quanto à convocação, recomendável fazer-se o conhecimento através de edital.
Lei 10.406/02, Código Civil
Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Outra questão sobre a qual não pode pairar qualquer dúvida é o quórum especial exigido em algumas circunstâncias, havendo diversas referências legais, tais como:
a) 2/3 das frações ideais dos condôminos;
b) 2/3 dos condôminos;
c) a maioria dos condôminos;
d) unanimidade dos condôminos;
e) maioria absoluta dos membros da assembleia;
f) ¼ dos condôminos;
g) maioria de votos dos presentes.
8.4.1. Especificação de quórum
Vejamos alguns casos:
Para constituição de condomínio: 2/3 (dois terços) das frações.
Lei 10.406/02, Código Civil
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Para aplicação de multa aos condôminos que contrariam os incisos II a IV, do artigo 1.336, se a convenção for omissa a respeito: 2/3 dos condôminos restantes.
Lei 10.406/02, Código Civil
Art. 1.336. São deveres do condômino:
………………………..
§ 2º – O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Para condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com seus deveres: ¾ (três quartos) dos condôminos restantes.
Lei 10.406/02, Código Civil
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Para realização de obras voluptuárias: 2/3 (dois terços) dos condôminos.
Lei 10.406/02, Código Civil
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
………………………..
Para realização de obras úteis: maioria dos condôminos.
Lei 10.406/02, Código Civil
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
……………………….
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
…………………….
Vivam a vida, e até a próxima.
