Vou começar esse segundo post acerca da inadimplência tratando de uma questão polêmica: impedir que o morador inadimplente se utilize de algumas áreas do condomínio. Alguns entendem que essa prática é válida, principalmente se a área em questão gerar custos ao condomínio, como saunas e áreas de lazer, etc. Para se proteger de futuras ações, o condomínio deve ter cautela e registrar esse tipo de decisão em assembleias.
Outros, porém, entendem que o morador não deve ser privado de se utilizar de nenhum tipo de área do condomínio.
Meu entendimento é que, sendo o atraso das taxas condominiais uma dívida pecuniária, ou seja, em dinheiro, a pena também deve ser pecuniária, e ela já é, ou seja, ele terá que pagar juros, multa, conforme o artigo 1.336 do Código Civil e atualização monetária e honorários advocatícios, segundo o artigo 389 do mesmo diploma.
Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
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§ 1º – O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
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O artigo em questão, o 1.335, elenca os direitos daqueles que estão em dia, e a condição de inadimplência apenas reforça as determinações da Lei.
Em condomínios com hidrômetros não individualizados, dependendo do caso, pode existir a possibilidade de corte no fornecimento de água. A medida pode gerar certa economia para o condomínio, mas o deixa bastante suscetível a uma ação judicial, já que a água é considerada elemento fundamental à habitação. Um serviço essencial.
É sempre possível, ainda mais com as últimas alterações no Código de Processo Civil, a penhora e leilão da unidade, verdadeiro clímax da ação judicial. É o último ponto antes de o condomínio receber os seus atrasados
Não é sempre que o bem penhorado é o imóvel. Caso o devedor disponha de outros bens, como automóveis, também é possível leiloá-los
A jurisprudência registra mais comumente a penhora do imóvel, mas em dívidas menores, há casos de penhora de carros.
Vale lembrar que, caso o morador esteja devendo para terceiros, o condomínio tem preferência na hora de receber seus atrasados
Pode haver, também, a inscrição no SPC é possível mediante solicitação na petição de execução.
A multa punitiva é estipulada pelo artigo 1.337 do Código Civil, para o condômino que é devedor contumaz, ou seja, aquele que reiteradamente não está em dia com as suas obrigações no condomínio.
Para se aplicar a multa, que pode chegar a cinco vezes o valor da taxa condominial, é necessária que haja aprovação em assembleia, com deliberação de três quartos dos condôminos, coisa muito difícil de acontecer.
Finalmente, o Código Civil proíbe o voto e participação de inadimplentes em assembleias de condomínios, no artigo 1.335, em seu inciso III.
A lista de inadimplentes não deve conter o nome dos que estão em débito com o condomínio, apenas o número da unidade. Dessa forma, evita-se expor o devedor.
A relação também pode mostrar a situação de cada um: quanto cada unidade está devendo, se houve acordo, se sim, quantas parcelas já foram pagas, o montante já quitado e quantas parcelas faltam, se há ação judicial, se está em processo de penhora, etc.
A mesma regra vale também durante a assembleia. Na reunião, a lista pode ser apresentada e informada, mas sempre se referindo às unidades, e não ao nome do devedor.
Apesar da lei não permitir que inadimplentes participem e votem em assembleias de condomínios, caso um morador inadimplente chegue para participar da reunião, o mesmo deve ser orientado sobre a sua situação financeira e o funcionário encarregado da assembleia deve explicar, sempre com discrição e respeito, que o mesmo não pode permanecer ali.
Mesmo assim, há condomínios que permitem que devedores apenas participem das assembleias. Nesse caso, os mesmos não podem votar. Para não constrangê-los no momento da votação, o ideal é explicar, logo no começo do encontro, que o mesmo não terá direito a voto.
Seguindo esses poucos passos, a transparência na prestação de contas aumenta, sem risco de ações na Justiça por danos morais.
Vivam a vida, e até a próxima.
