Antes de mais nada, eu gosto de informar que, no Código Civil, a palavra “regimento” aparece seis vezes, todas no capítulo referente ao condomínio edilício e a palavra “regulamento” aparece nove vezes, nenhuma nesse capítulo, portanto o correto é falarmos “regimento”. São sinônimos? Acho que sim. Alguém vai morrer se falar errado? De forma algume, mas minha obrigação é mostrar o correto.
O regimento interno é um conjunto de normas e procedimentos que tem como objetivo regular a conduta dos moradores e frequentadores do condomínio, disciplinando o uso das áreas comuns e solucionando os problemas do cotidiano do condomínio, apresentando ainda penalidades àqueles que infringirem as normas. O regimento interno não pode contrariar a convenção, sob pena de nulidade, e nem as leis vigentes.
É interessante notar que poucos se dão conta de que o Código Civil, em seu artigo 1.334, inciso V, obriga a existência do regimento interno.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
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V – o regimento interno.
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Normalmente, o regimento interno consta na própria convenção ou é redigido posteriormente. Se for elaborado em um documento separado, deve contar não só com a colaboração dos proprietários dos apartamentos, como também dos compromissários compradores, cessionários e promitentes cessionários. Deve ser aprovado através de assembleia geral, todavia, obedecendo o quórum previsto na convenção, se ela o estipular.
Importante notar que o Código Civil, em seus artigos 1.333 e 1.351, determina que, tanto a elaboração, quanto a alteração da convenção deve ser aprovada por dois terços das frações ideais, no primeiro caso, e dois terços dos votos dos proprietários, no segundo, mas não trata do quórum de aprovação e alteração do regimento interno, que se não for parte da convenção, pode ter um quórum de aprovação menor.
No meu entender, caso o regimento interno faça parte da convenção, ou seja, no mesmo corpo, sua aprovação e alteração deve seguir a mesma regra de quórum de aprovação. Caso ele seja apartado, sua regra de quórum de aprovação e alteração pode ser livremente pactuada na convenção.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
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Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
O condomínio pode, e deve, promover em seu texto, para que eles venham a garantir-lhes eficácia e solucionar fatos novos não previstos na convenção e no regimento interno originais.
Tanto nos casos de elaboração, quanto nos casos de alteração do regimento interno, deve ser convocada uma assembleia de condôminos com a clara especificação em seu edital de que essa questão fará parte da pauta da reunião.
Ao momento em que as construtoras entregam um empreendimento, já disponibilizam um modelo de convenção e de regimento interno, e elas costumam entregar uma cópia da minuta do regimento interno para cada condômino, em que constam as regras de uso dos espaços e equipamentos. A ideia é que as pessoas conheçam logo de início seus direitos e deveres, a fim de manter a ordem no condomínio e a boa convivência em comunidade. E sabemos que essa é uma tarefa trabalhosa, construída no dia a dia, contando-se com o auxílio inevitável de muitas doses de compreensão e respeito entre todos.
É fundamental que esse documento não seja um exercício de copiar e colar regimentos internos de outros empreendimentos, levando em conta a realidade de cada caso. Também é importante estipular as taxas relativas à reserva do salão de festas, do espaço gourmet e da churrasqueira, valores de multas por descumprimento do que foi determinado em convenção e regimento, etc.
São adequações necessárias, mas que devem tomar grande cuidado para que não descaracterizem o uso e o perfil ao qual se destina o condomínio, já que o regimento interno deve expressar todo o conceito associado ao empreendimento. E aqui entra a responsabilidade também dos condôminos, pois bom senso, boa educação e respeito mútuo ajudam a viabilizar as intenções e regras expressas no papel.
Vivam a vida, e até a próxima.
