Uma das maiores polêmicas dentro de um condomínio se refere à definição do que seja uma despesa ordinária e o que seja uma despesa extraordinária.
Despesas extraordinárias são aquelas referentes aobras que interessam à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação; iluminação; pinturas de laterais, fachadas, esquadrias externas; instalação de equipamentos de segurança e lazer; decoração e paisagismo nas partes de uso comum; constituição de fundo de reserva. São entendidas ainda como despesas extraordinárias, eventuais indenizações ocorridas em data anterior à do início de eventual locação contratada, onde as despesas cabem, exclusivamente, ao proprietário da unidade.
As despesas ordinárias são aquelas voltadas à limpeza, manutenção e conservação do condomínio (ex.: conta de luz utilizada em áreas comuns, manutenção de elevadores, conta de água, pequenos reparos, etc.), aos salários e encargos dos funcionários e à parcela de seguro contra incêndio da edificação. Essas despesas são pagas pelo morador da unidade, seja ele proprietário ou inquilino.
Antes de mais nada, no contexto da Lei 8.245/91, diante do que determina o Código Civil, pode o proprietário, no caso o locador, tentar eximir-se das despesas ordinárias, por força do contrato de locação mantido com o locatário, frente ao condomínio, uma vez que a ele competem tais despesas?
Por óbvio que não. A responsabilidade pelo pagamento de todas as despesas referentes à unidade condominial é do condômino, pouco importando quem esteja ocupando o imóvel e a que título. Assim, perante o condomínio, responderá o locador, com direito de regresso contra o locatário, no que tange às despesas ordinárias.
Tanto é assim que, no seu artigo 25, a Lei do Inquilinato conferiu ao locador o direito de cobrar as despesas ordinárias de condomínio juntamente com o aluguel do mês a que se refiram, tornando claro que tal cobrança, na verdade, trata-se de mero reembolso daquilo a que o locador está obrigado perante o respectivo condomínio.
Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário o reembolsar integralmente.
Os citados artigos 22 e 23 chegam a enumerar algumas situações em que as despesas se classificam como ordinárias ou extraordinárias, porém, é claro que não se espera que o legislador consiga enumerar todas as possibilidades. Nesse caso, é necessário se recorrer ao bom senso e às analogias. Vou dar alguns exemplos.
O primeiro se refere-se à necessidade de lavagem e recuperação da fachada de um edifício em condomínio, que surge como decorrência do uso normal. Não se trata de uma operação de natureza simples. Exige, muitas vezes, a utilização de dispendiosos equipamentos e produtos, além da contratação de mão-de-obra especializada, com montagem de andaimes e estruturas, máquinas de alta pressão, ácidos e detergentes especiais, enfim, um trabalho de vulto.
Em se tratando de serviço cuja finalidade equipara-se à da pintura externa, o que está previsto expressamente na alínea a do parágrafo único do artigo 22, da Lei 8.245/91. Lei do Inquilinato, ou seja, é uma despesa extraordinária.
O segundo exemplo se refere à instalação de antena coletiva, que, embora não prevista expressamente, a doutrina entende ser igualmente extraordinária, posto que passível de enquadrar-se, por analogia, no artigo 22, parágrafo único, alínea e, da Lei do Inquilinato, que atribui ao locador a responsabilidade pelas despesas concernentes à instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, esporte e de lazer.
Entretanto, a manutenção e conservação desse equipamento coletivo configura-se como despesa ordinária, a cargo do locatário, por previsão expressa do artigo 23, parágrafo 1º, alínea f, da Lei 8.245/91.
Lei 8.245/91. Lei do Inquilinato
Art. 23. O locatário é obrigado a:
……………………..
1º – Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
…………..
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
Como se vê, é necessário em pouco de bom senso e boa vontade na hora de se definir a modalidade de despesas num condomínio.
Como sempre digo, a relação locatícia não é, e nem deve ser, parte do universo de preocupações da administração de um condomínio, porém, o síndico ou a administradora não podem se furtar na hora de orientar o proprietário ou o inquilino. Caso haja, na convenção, a obrigatoriedade de se emitir boletos de cobrança distintos, para o inquilino e para o proprietário, aí a coisa fica muito mais séria.
A coisa deve estar muito bem entendida e fundamentada.
Vivam a vida, a até a próxima.
